La larga permanencia de Porfirio Díaz en el poder, sólo temporalmente interrumpida por el período presidencial de su compadre Manuel González, se caracterizó por la estabilidad política, la paz impuesta por las bayonetas, y recuperación del crédito externo, el inicio del crecimiento económico, la constitución de grandes empresas, el arranque de la industrialización y la consolidación de la hacienda como sistema de producción. En este lapso se emitieron dos ordenamientos fundamentales para la cuestión agraria: Decreto sobre Colonización y Compañías Deslindadoras (1883) y la Ley sobre Ocupación y Enajenación de Terrenos Baldíos (1894).

Estos ordenamientos tenían el fin expreso de identificar las tierras que no tenían propietarios, para incorporarlas a la vida económica del país mediante su deslinde, medición y venta a particulares. Las compañías deslindadoras asumieron, mediante concesión del gobierno la responsabilidad de localizar terrenos baldíos, deslindarlos y medirlos, y de transportar hasta ellos a los colonos que debían trabajarlas una vez que estuvieran fraccionados.

Con el fin de tener certeza de que los terrenos eran baldíos, se exigió que los posibles posesionarios presentaran un título o escritura que ampara su propiedad sobre un terreno Como en muchas ocasiones las comunidades y los posesionarios particulares carecían de ese documento, sus terrenos resultaron jurídicamente susceptibles de ser medidos y enajenados.

De conformidad con la ley de 1883, y dado que el gobierno carecía de recursos para pagar su trabajo a las compañías deslindadora, se estableció que como compensación a sus gastos las compañías recibirían la tercera parte de la superficie deslindada.

De 1883 a 1910, en 28 años de trabajo, unas cincuenta compañías deslindaron 59 millones de hectáreas, a razón de más de 2.1 millones por año; en compensación recibieron 20 millones de hectáreas, más de 10% del territorio nacional, con un promedio de 400 000 cada una. Los 40 millones de hectáreas que se entregaron al gobierno federal para su enajenación salvo excepción, fueron adquiridas por los hacendados, las empresas mineras y los ferrocarriles.

La consolidación de la hacienda permitió unos éxitos aislados en la producción agropecuaria, particularmente en el henequén y algunos otros cultivos de plantación, pero también polarizó la estructura social, con una ínfima cantidad de hacendados y empresarios y una enorme masa de desposeídos. Las haciendas se extendían por todo el país, poseían todas las tierras de riego y prácticamente la totalidad de la maquinaria, los aperos de labranza y el ganado de trabajo. Ello les permitía controlar la producción y los precios, manipular los mercados agropecuarios y ejercer un férreo control de la población rural, mediante sus propios guardias y el auxilio del ejército y los rurales.

De conformidad con los cálculos de Fernando González Roa y José Covarrubias en los 50 años que van de 1857 a 1906 las adjudicaciones de tierras baldías y los deslindes alcanzaron las siguientes magnitudes:

Respecto de las cifras anteriores, cabe señalar algunas cuestiones importantes. En primer término, las adjudicaciones se efectuaron principalmente en los estados del centro de la República y se refieren en un alto porcentaje a las denuncias de tierras supuestamente baldías, pues los posesionarios, generalmente, habitantes de los pueblos que poseían tierras de repartimiento, no pudieron exhibir el título o escritura que los amparara. Por otra parte, las compañías deslindadoras actuaron de manera preferente en los estados norteños y las costas del Pacífico, zonas con poca población.

De ese modo, a pesar de que los deslindes produjeron al Estado y las compañías 60 millones de hectáreas, su efecto social fue menos sensible que el de las adjudicaciones de baldíos, de modo ilegítimo y arbitrario privaron de tierras a miles de comunidades y sus habitantes.

De conformidad con el anuario Estadístico de 1905 y el Censo de población de 1910, la estructura agraria a fines del Porfiriato indicaba una enorme desigualdad: 0.2% de los propietarios controlaban el 87% de las áreas ocupadas por fincas rústicas el promedio de superficie de cada hacendado era de casi 13500 ha., que bajaba a 199ha. En los rancheros, a 41ha en los comuneros y a 13 ha. en los pequeños propietarios. Entre las haciendas había una gran desigualdad, pues al menos 300 tenían as de 10 000 ha. Cada una; 116 haciendas poseían 25 000 ha 51 tenían 30 000 ha. y había 11 con más de 100 000 ha. Algunas eran tan grandes que se requerían varios días para atravesarla a caballo, como los Cedros, en Zacatecas (754 912ha), y san Blas, en Coahuila (395 767 ha).

En términos individuales, algunos hacendados recibieron tierras por adjudicaciones y deslindes que rayan en lo increíble. Francisco Bulnes ofrece la información del cuadro final.

Esos doce personajes adquirieron mediante compra a precios ridículos el 20% del territorio nacional, equivalente al 95% de las tierras que el Estado recibió como producto de los deslindes.

Puede afirmarse que las acciones derivadas de la política de los liberales, llevadas a sus ultimas consecuencias por el régimen de Porfirio Díaz, incorporaron la tierra de la iglesia y de las comunidades a la economía nacional. Sin embargo, el propósito de contribuir con esas acciones a la creación de una burguesía nacional sólo devino en una mayor concentración de la propiedad de la tierra en manos de unos cuantos. Si bien el clero dejó de ser propietario de una considerable superficie del país, los terratenientes asumieron con gusto y provecho las viejas y nuevas propiedades.

A su lado quedó el conjunto de indígenas que a pesar de la pérdida de sus tierras mantenían la terquedad de sobrevivir y que en breve expresaría con fuerza su inconformidad y su revancha.

Al vender lar propiedades de la iglesia e intentar la desaparición de las comunidades, los liberales no lograron dar nacimiento a una burguesía fuerte e independiente del poder público y del extranjero. Por lo contrario, se constituyó un grupo de latifundistas y hacendados, con reminiscencias de tipo feudal, que impondrían su visión regresiva: en lo económico, como un lastre de la modernidad empresarial de entonces; en lo social, manteniendo formas de explotación arcaicas, y en lo político, oponiéndose en los hechos al revelo natural del dictador.

El Porfiriato, así abandonó de modo absoluto el proyecto liberal de crear una numerosa clase de pequeños propietarios. Sin embargo, fue incapaz de impedir la sobrevivencia de las comunidades y, aún más, por necesidades del modelo crecieron de manera muy importante los peones acasillados y los jornaleros en las haciendas del norte.

Sin ser causa única, puede afirmarse que la aguda concentración de la tierra constituyó la bandera principal de la Revolución de 1910, que se inicio bajo un lema de absoluto corte político: Sufragio efectivo, es decir, respeto al voto, y no reelección.